在早年的地产黄金时代，物企凭借关联地产公司稳定的业务输送，呈报过一张又一张的高增长成绩单。然而因为疫情、调控政策等影响，房地产行业的整体呈下行态势，这也使得与其关联度极高的物业行业迎来新的难题与挑战。

365财经根据各上市物企年报数据及公开资料，制作出《2023年上市物企市值变动》榜单。本次共统计58家上市物企相关数据，包括其2022年中期市值、2023年市值，以及这近一年市值变化情况。可以发现，20家物企市值上涨，共437亿元，38家市值下跌，共997亿元，下跌企业数量占66%。

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自2014年起，物业企业上市浪潮开始，在2020年至2021年达到上市热潮。如今，从资本市场来看，整体上市场回归理性，过往几年的物企上市热度在逐渐减退。物企行业下行趋势主要由三个方面的原因所造成：

首先是前期高增长带来的内在调整压力。物业服务板块自2021年已实现了较长时间的快速增长，自身存在较大回调压力；

其次，受全球疫情、“三道红线”调控政策等外部因素影响，物业服务板块在大盘整体带动下进入下降通道；

此外，随着房地产行业销售增速放缓、融资渠道收紧，房企经营压力显著增大，与其关联的物业行业必然受到影响，在一定程度也影响了投资者信心，以至于加速探底。

可以看到，58家上市物企市值总体缩水-13%，25家高于-13%，33家低于-13%。有的上市物企缩水严重，但也有些上市物企表现出强劲的逆势上扬。

比如知名物企碧桂园服务，其在2022年年中市值排行第一且突破了1000亿元，但当前市值跌落至500亿元左右，缩水近50%，引发行业关注。

这一市值也一定程度上反映出投资者的信心，这与企业的业绩预告不无关系。2023年3月3日，碧桂园服务发布业绩预告，业绩预告显示，2022年收入预计将同比增长，但税前利润、期内净利润及归母净利润预计预计将同比下降34％～40％、45％～51％和51％～57％。3月6日早上10点，碧桂园服务股价超跌10％。

究其背后原因，碧桂园服务方面表示，2022年税前利润、期内净利润及归母净利润大幅下降的原因主要有三方面：一是由于2022年全国新冠疫情反复，公司配合疫情防护措施，从而产生额外的防疫成本；二是疫情封控期间，公司部分业务及商务活动较难正常开展，对收入及利润产生负面影响；三是由于公司若干并购事项带来的商誉及其他无形资产减值等因素。

商誉及无形资产主要与企业收并购的业绩正相关。近几年的年报中可以看出，碧桂园服务的商誉及无形资产在不断增加。2018年末，碧桂园服务商誉及无形资产只有6.86亿元，占总资产比例12.42％。到了2022年6月末，碧桂园服务商誉和无形资产合计高达286.3亿，占总资产比例42.2％。

如今商誉及其他无形资产减值的情况引起了众多投资者的恐慌。

尽管大形势较差，但仍然有一些上市物企运营情况良好，市值不降反增。比如华润万象生活，其2022年年中市值排行榜第二，当前市值约995亿，排名第一，上涨近32%。

2023年3月28日，华润万象生活发布2022年全年业绩公告，2022年实现营收120.16亿元，毛利润36.11亿元，毛利率达30.1%，核心净利润达22.25亿元，均比上期有所增长。在行业整体不景气的情况下，华润万象生活逆“市”增长，背后原因是什么？

对此，华润万象生活表示，“物管行业受整体市场竞争影响，整体的基础毛利率面临下行压力。从行业发展逻辑来说，想要实现物业涨价很难，人工和物价水平的上涨给物业毛利率带来压力。我们的解决办法，一是持续的管理提效；另一个是科技赋能，通过深化科技服务能力，从而使毛利率水平维持在行业较高水平”。

华润万象生活的业务主要有两大类，包括住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务。其中购物中心业务维持着较高毛利率，达到了62.4%，远高于其住宅物业管理的综合毛利率19.3%。

而且华润万象生活2022年共参与了三笔收并购项目，并且经营情况良好。这一方面使其第三方合约面积快速增加，为业绩增长提供增长动力；另一方面也使得商业增加。

过去，受外界各种不确定因素的影响，绝大多数物企表现情况欠佳，不过有许多优秀的物企也在逆境中成长。未来如何，我们都未曾知晓，但不可否认的是当下物企应从自身出发，才能持续发展，立足市场。