世界热推荐:「e公司观察」保障房申请是否应查验收入?

来源:证券时报·e公司 时间:2023-04-19 10:47:57

目前政府在淡化保障房申请者的收入和资产审核,相对于经适房时代的政策,可以说是更为务实。另外,保障房的定义现在发生了一些变化,保障的范围已不是低收入者,涵盖人群更为多元,用收入审核的方式已无法达到目的。


【资料图】

历史上,保障房主要保障的是低收入者,主要是廉租房和经适房,都有苛刻的申租和申购条件,为的是不让中等及其上收入群体钻空子。

以2009年北京市政策为例,经适房申请人人均收入高于廉租住房保障收入标准(610元),且最高不超过廉租住房保障收入标准的1.5倍(915元),即人均月收入介于610元至915元之间。北京经适房1平方米6000元左右,一套70平方米的经适房(大多超过70平方米),售价达到42万元,符合条件的三口之家,按照非常低的花销水准,每月攒1000元,三四十年才能买一套,如果是首付3成,需要月供1600元左右。

符合要求的家庭,既很难凑齐首付,也无法支付月供。

同时期,深圳经适房也在热销,根据2007年申请桃源村三期经济适用房的条件要求,申请人2006年至2007年家庭人均年可支配收入应连续两年低于23252元;同时,在2007年12月25日,申请家庭总资产不得超过28万元。桃源村三期一套70多平方米的经适房,当时购买均价为每平方米5000元,大概需要35万元,按照月收入水准很难购买这样的房子。当时有媒体报道,该小区停着相当一部分价值在20万元以上的车辆,其中不乏宝马、奔驰等名车。

绝大多数符合条件的购买者是没有能力购买这些住宅的,而有能力购买者,又不符合条件。但是房子还是要卖出去,只能按照购房者递上来的资料做形式审核。当时购房者需要提供所在单位(或街道办事处)出具的住房、收入情况调查和审查证明,由经适房项目建设单位审核通过才可。不过这些审核很容易沦为形式。经适房远低于市价,太多的人想购买,有门路者会通过各种方式降低无门路者的概率。

经适房甚至成为政府为一些群体解决住房的通道,比如2011年出售的侨香村的购买群体是党政机关事业单位职工,包括教师、医生等群体。房源大的超过120平米,因为容积率低,比较豪华,当初售价不到5000元/平米,10年后上市,售价超过10万一平。龙悦居4期是深圳最后一批经济适用房,分配对象主要是保障房申请历史遗留人员,包括深圳参战退役人员,以及转业的原基建工程兵。2013年,龙悦居的出售价格仅约5170.67元/平米,2019年上市后高峰期价格涨到12万元/平米。

经适房只剩下一个名头,在上述两个楼盘申购中,应该不会查验购房者收入情况。

时到今日,上述两地政府取消了经适房。因为房价涨的快,两地又推出了低价房,其本意并非作为经适房的替代品,可能更多是为了从数据上降低均价,但是发展到后来跟经适房越来越像。 比如北京市推出了双限房,要求3人及以下家庭成员家庭年收入在8.8万元及以下,家庭总资产在57万元及以下,这个收入水准购买北京房产也很不容易。从实际情况来看,很多收入不错的家庭买到了双限房。

深圳市推出的安居房和人才房,不考察收入情况,可能是因为之前在经适房中找到了教训。北京市对共有产权房的申请者没有收入限制,深圳估计也会如此。可见政策性住房中,取消收入限制成了大趋势。

为何减少了政策性住房的收入要求?

因为之前公布的最高收入要求事实上太过苛刻,基本上不可能实施,政府查验收入和资产的能力有限,很容易规避。政府只能从其他方面着手限制投机行为,比如将政策性房屋建的容积率更高,得房率更低,取得产权条件更严苛,位置更偏远,配置更差。

这可能也是一种进步,政府采取更为务实的态度来对待保障问题,可能是出于一种假设:安居房、人才房并不像想象那么低廉,诸多限制会筛选出刚好符合标准的购房者,有能力购买商品房的不会愿意出手,没有能力者也不会申请。安居房要排队申购,需要很多年,位置还不大好,那些急着买商品房的也等不起。

从海外经验来看,新加坡、香港对福利性房产的申购都有收入限制,不过收入的要求都比较理性客观,比如香港要求一人及家庭申请者月收入上限分别为3.3万港元及6.6万港元,家庭资产限额分别为92.5万港元及185万港元。如果是首置盘(针对夹心层),单身的要求月薪在3.3万港元到4.29万港元之间,两人及以上月总收入要求6.6万元到8.58万元之间。

最近西宁250套经适房配售,要求申购家庭人均年收入低于6万元,如果有车价格不能超过10万元,房屋单价4300元左右,总价大概30万元左右,这个收入水准买房并不是很困难。这说明地方政府可以核定相对合理的收入水准。

这种收入水准,在当地已不算低收入。香港公布2021年平均月薪收入税前不到1.4万人民币,收入中位数为2万元,港府对香港居屋购买者的要求远远高于中位数。2022年西宁全体居民人均可支配收入达33497元,6万元的年收入上限,也远远高于平均水平。说明这类房产的保障范围已经不是最贫穷的购买者,像之前深圳、北京符合经适房购买条件者根本买不起经适房,政府只能实质上放松审核要求。

地方政府淡化收入审核,还有一个原因是这类房产不仅为了保障低收入者有家住,还希望吸引人才、增加城市竞争力、降低企业负担等。另外,暂时买不起房者(可能收入很高,但是短期内还无能力买房)、中低收入群体,可以申请公租房,包括无房的党政机关事业单位员工都可以纳入这个群体,这就增加了保障范围,让一部分人住得更为体面,以深圳市为例,现在推出的住宅中60%为保障类住房,不可能只是保障最低收入群体,如果确实困难,那就可以纳入“应保尽保”的范围,优先解决。

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